Anticrético en Bolivia: cómo hacer un contrato seguro

El anticrético es un contrato muy usado en Bolivia: el propietario entrega un inmueble para que otra persona (el anticresista) viva en él o lo use, a cambio de una suma de dinero. Al terminar el plazo, el propietario devuelve el dinero completo y el anticresista devuelve el inmueble. No se paga alquiler mensual ni intereses: el uso del inmueble compensa el uso del dinero.

Bien hecho, es una buena opción para ambas partes. Mal hecho, es una de las fuentes más comunes de estafas inmobiliarias. En esta guía te explicamos cómo protegerte.

¿Cómo funciona el anticrético?

• Está regulado por el Código Civil como una garantía sobre un inmueble: el dinero entregado es un crédito del anticresista y el inmueble lo garantiza.
• El anticresista no se convierte en propietario: tiene el uso del inmueble mientras dura el contrato.
• El contrato debe hacerse por escrito y, para que sea oponible frente a terceros (compradores, bancos, otros acreedores), inscribirse en Derechos Reales.
• Al vencer el plazo, si el propietario no devuelve el dinero, el anticresista puede seguir en el inmueble y reclamar judicialmente la devolución. No es válido pactar que el inmueble pase automáticamente a su propiedad.

Riesgos más comunes

• Doble anticrético: el mismo inmueble se da en anticrético a varias personas a la vez.
• Quien firma no es el dueño: un inquilino, un familiar o un intermediario entrega un inmueble ajeno.
• Inmueble hipotecado o embargado: si el banco ejecuta la hipoteca, el anticresista no inscrito puede perder el inmueble y tener que reclamar su dinero.
• Falta de devolución: al terminar el contrato, el propietario no tiene el dinero para devolver.

Algunas de estas conductas, como ofrecer como libre un inmueble gravado o darlo en anticrético varias veces, pueden constituir delitos como la estafa o el estelionato.

Cómo hacer un anticrético seguro (si eres el anticresista)

1. Pide el folio real actualizado en Derechos Reales y comprueba quién es el propietario, si hay hipotecas, embargos o anticréticos anteriores.
2. Verifica la identidad del propietario con su cédula y, si es casado, exige la firma del cónyuge. Si firma un apoderado, revisa que el poder esté vigente y le permita dar en anticrético.
3. Redacta la minuta con un abogado: monto, plazo, estado del inmueble, quién paga impuestos, expensas y reparaciones, y condiciones de devolución.
4. Protocoliza el contrato ante un Notario de Fe Pública.
5. Inscríbelo en Derechos Reales: es la única forma de que tu derecho prevalezca frente a un comprador o un acreedor posterior.
6. Entrega el dinero de forma trazable, por transferencia o depósito bancario, y conserva los comprobantes.
7. Haz un inventario con fotografías del estado del inmueble al recibirlo.

Si eres el propietario

• Recuerda que al final del plazo debes devolver el monto íntegro: planifica cómo lo harás.
• Fija en el contrato el uso permitido del inmueble y la prohibición de subarrendarlo o cederlo sin tu consentimiento.
• Al terminar, firma un documento de devolución y pide la cancelación de la inscripción en Derechos Reales.

Preguntas frecuentes

¿El anticresista puede quedarse con el inmueble por usucapión?

En principio, no. El anticresista ocupa el inmueble reconociendo que pertenece a otro, por lo que es un detentador y no un poseedor. Más información en Usucapión en Bolivia.

¿Qué pasa si el propietario vende el inmueble durante el anticrético?

Si el anticrético está inscrito en Derechos Reales, el comprador debe respetarlo. Si no está inscrito, el anticresista queda en una posición mucho más débil.

¿Qué hago si no me devuelven el dinero al terminar el contrato?

Puedes permanecer en el inmueble hasta que te paguen y reclamar judicialmente la devolución, incluso pidiendo la venta del inmueble para cobrar. Si el contrato está protocolizado, el reclamo es más rápido. Consulta Cómo cobrar una deuda en Bolivia.

¿Quién paga los impuestos del inmueble?

Lo habitual es que el propietario pague el impuesto a la propiedad y el anticresista los servicios básicos y expensas, pero debe quedar claro en el contrato.

Conclusión

El anticrético es seguro cuando se verifica el folio real, se protocoliza el contrato y se inscribe en Derechos Reales. Saltarse cualquiera de estos pasos pone en riesgo el dinero entregado. En EGAF Abogados revisamos el inmueble, redactamos el contrato y gestionamos su inscripción.

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